-Что делать если застройщик просрочил сдачу квартиры дольщику?

Отношения возникающие между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком) регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",  в случае если дольщиком является гражданин применяется так же Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей".

Правовые последствия для застройщика просрочившего срок передачи объекта недвижимости дольщику различаются в зависимости от срока просрочки передачи объекта недвижимости.

Дольщику предоставлено право на получение неустойки за период просрочки передачи объекта недвижимости, а в случае если просрочка передачи недвижимости составляет более 2-х месяцев дольщик имеет право на расторжение договора и возврат денежных средств с процентами за пользование денежными средствами. Рассмотрим указанные права дольщика подробнее.

1. Неустойка.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

С 1 января 2016 года Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России, значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Узнать размер ключевой ставки за необходимые периоды можно на официальном сайте Центрального банка РФ - http://www.cbr.ru.

Пример: расчет неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства:

Цена объекта недвижимости -  1 800 000 руб.

Срок передачи недвижимости по договору - 31.10.2016 г.

Дата  фактической передачи недвижимости дольщику - 10.01.2017 г.

Период просрочки: с 01.11.2016 г. по 09.01.2017 г. - 70 дней.

Расчет: 1 800 000,00 × 70 × 2 × 1/300 × 10% = 84 000 руб.

Дольщик имеет право также предъявить  застройщику требования о возмещении причиненных убытков, вызванных просрочкой передачи объекта недвижимости сверх неустойки, например, расходы по найму жилого помещения за соответствующий период (для этого необходимо иметь договор найма и документы подтверждающие произведенные оплаты по договору найма - расписки в получении денежных средств наймодателем, выписки с банковского счета о перечислении денежных средств или иные подтверждающие документы, при этом важно, что бы договор найма был заключен с дольщиком, а денежные средства передавались дольщиком наймодателю или перечислялись на счет оформленный на имя наймодателя).

Участник долевого строительства - гражданин  имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя, а так же на взыскание в его пользу штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя в случае отказа застройщиком от добровольного удовлетворения предъявленных ему требований.

В случае взыскания неустойки в судебном порядке суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления застройщиком о таком уменьшении, в связи с тем, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды дольщика возлагается на застройщика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков дольщика, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения дольщика в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

2. Односторонний отказ от исполнения договора (расторжение договора) в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В указанном случае дольщик обязан направить застройщику уведомление о расторжении договора (об одностороннем отказе от исполнения договора). Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что в уведомлении желательно максимально точно указать данные об отправителе (дольщике) и застройщике, а так же реквизиты договора. Данные о юридическом адресе застройщика можно узнать на официальном сайте ФНС России - https://www.nalog.ru/ (раздел электронные сервисы), так же возможно, что условиями договора участия в долевом строительстве предусмотрено направление такого уведомления по почтовому адресу застройщику, в этом случае необходимо направить уведомление по 2-м адресам.

Застройщик обязан в случае расторжения договора в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Пример: расчет процентов за пользование денежными средствами.

Цена объекта недвижимости:  1 800 000 руб. (юридические услуги Курск)

Дата внесения денежных средств дольщиком: 15.05.2016 г.

Срок передачи недвижимости по договору: 31.10.2016 г. (адвокаты Курска)

Дата возврата денежных средств: 10.01.2017 г. (адвокат Курск)

Период пользования денежными средствами: с 16.05.2016 г. по 09.01.2017 г. - 239 дней

Расчет: 1 800 000,00 × 239 × 2 × 1/300 × 11% = 315 480 руб.

Так же хотелось бы обратить ваше внимание, что в силу поправок внесенных в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступивших в законную силу 01.01.2017 г., в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, то есть если застройщик уведомил дольщика не позднее чем за два месяца до истечения срока в который объект недвижимости должен быть передан дольщику о изменении сроков передачи недвижимости дольщику, договор необходимо расторгать в судебном порядке, а также заявлять требования о возврате денежных средств и уплате процентов за пользование денежными средствами.     

            Настоящая статья составлена по состоянию на 09.01.2017 г.

юрист Курск