Помощь в оформлении прав на недвижимость

 

Строительство дома, покупка земельного участка, квартиры, заключение договора аренды торговой площади или по результатам торгов - все это не только событие в череде будних дней, но и действия, которые требуют грамотного юридического оформления.

 

Оформление прав на дом (ИЖС)

Не оформили все необходимые документы при строительстве ИЖС - новый дом юридически будет считаться не новой комфортабельной недвижимостью и мечтой, восставшей из груды кирпичей, бетона и металла, а самовольной постройкой. Самовольная постройка по иску заинтересованного лица (недовольного соседа или внимательного органа власти) может быть признана незаконной и подлежащей сносу!

Так например, в нашей Курской области имело место строительство домов гражданами в заповедной зоне. В итоге десятки людей не могут оформить права на недвижимость и по сей день, проблема острая и трудно решаемая.

Если же вы юридически подкованы и подготовили проект дома, получили разрешение на строительство - то, это только начало юридического оформления. В дальнейшем необходимо оформить подключение дома к системам жизнеобеспечения - газ, вода, электричество, отопление, канализация и т.п. Часть этих мероприятий необходимо согласовывать с гос. органами и различными учреждениями около государственного характера, получить разрешения, заключить договора.

Для активно работающего человека, часто непозволительная роскошь тратить время в органах власти, МФЦ или изучая 15-ти страничный договор, напечатанный исключительно для яснозорких 10 шрифтом, поэтому юрист по оформлению недвижимости бывает просто необходим.

 

Оформление в собственность земельного участка

Споры с соседями, о границах земельного участка вообще "классика" соседских войн. Поэтому при оформлении прав на земельный участок необходимо проконтролировать процедуру его постановки на кадастровый учет.

С одним соседом не согласовали границы своего земельного участка и вуаля - получаете иск от соседа о снятии вашего участка с кадастрового учета. Мало того, что придется отстаивать свои права в суде, так еще и возможно процедуру постановки на учет проходить заново, переносить забор, который был установлен по старым точкам. Хорошо, если забор не с бетонным основанием.

Еще один важный блок вопросов, которые необходимо прояснить при приобретении земельных участков в собственность - не находится ли земельный участок в природоохранной зоне; не прилегает ли приобретаемый объект недвижимости к земельному участку на котором расположен объект являющийся культурным наследием, хоть и не ЮНЕСКО, но налагающим в связи с этим ряд ограничений и запретов на использование соседних участков; или не находится ли земельный участок в близи газопровода, крупных ЛЭП и т.д.

 

Приобретение и оформление прав на квартиру

Банальная покупка квартиры тоже сопровождается множеством подводных камней:

— Продавец, после того, как сделка состоялась, деньги переданы и покупатель отпраздновал новоселье и поменял замки на входной двери, может уйти в процедуру банкротства. При банкротстве продавца сделка по купле-продаже может быть оспорена, в таком случае покупатель рискует остаться и без денег и без квартиры. Квартира вернется в конкурсную массу должника-продавца.

Конечно, можно стать в очередь кредиторов продавца-банкрота, но это будет третья очередь, где помимо покупателя будут банки и другие организации, люди, которым задолжал продавец.

В первых двух очередях - налоговая, дети, и др. Выплаты до третьей очереди могут так и не дойти, если не удовлетворены требования первых двух очередей. Если же дойдет дело до третьей очереди, то эти деньги будут делить пропорционально между всеми кредиторами этой очереди. Если бы должник был в состоянии со всеми рассчитаться, процедура банкротства не инициировалась бы, то есть шансы увидеть свои деньги назад - стремятся к нулю.

— Сделку могут приостановить, а в дальнейшем и отказать в регистрации, по той причине, что регистрирующий орган выяснит - на квартиру наложен арест, то есть продавец был не вправе ее отчуждать.  

Арест может наложить суд, если квартира является предметом судебного спора или пристав-исполнитель, за долги продавца.

К слову сказать, на практике, продавцы часто настаивают на передаче денег в день подписания договора купли-продажи и сдачи документов на гос. регистрацию, мотивируя свое желание тем, что договор подписан, квартира передана, а значит и покупатель должен исполнить свою часть обязательств по сделке - рассчитаться за недвижимость. Но фактически, если государственная регистрации права не произойдет, покупатель остается в очень невыгодной для него ситуации - ни денег, ни квартиры.

Если продавец добровольно не вернет деньги, уплаченные за квартиру, покупателя ждет судебный процесс по взысканию денежных средств. При этом далеко не факт, что продавец окажется добросовестным и платежеспособным. Здесь как в старой пословице - сколько ни говори "халва", во рту слаще не станет. Решение суда о взыскании денег будет, а самих денег - нет.

— Может оказаться, что приобретаемая квартира куплена продавцом с использованием средств материнского капитала, но доля в таком имуществе детям не выделялась. При покупке такой квартиры есть риск, что ПФР или орган прокуратуры оспорит сделку по отчуждению квартиры, так как она совершена с нарушением прав несовершеннолетних.

— Еще один актуальный вопрос при покупке квартиры - точно ли в ней нет "вечных жильцов" - лиц, отказавшихся от приватизации в пользу продавца квартиры; граждан имеющих право проживания в отчуждаемой недвижимости в силу завещательного отказа и т.д., еще множество вопросов которые необходимо прояснить покупая квартиру.

 

Аренда недвижимости

При оформлении прав на недвижимость в виде аренды есть ряд вопросов, которые также необходимо прояснить, говоря юридически - до акцепта арендатором оферты арендодателя, а проще говоря "на берегу", то есть до подписания договора, а именно:

— как часто и насколько арендодатель вправе поднимать арендную плату;

— кто и в каком объеме несет бремя по ремонту объекта аренды;

— размер и объем обязательных платежей помимо арендной платы: охрана, уборка, телефон, Интернет и т.д.;

— если арендатор производит ремонт, после прекращения договора, компенсирует ли его стоимость арендодатель и если да, то в какой части и в каком порядке и т.п.

 

Установление права собственности на недвижимость в судебном порядке.

Оформление прав на недвижимость может осуществляться и в судебном порядке, например в случае, если:

— Заключили договор купли-продажи дома, а продавец уклонился от сдачи документов для государственной регистрации перехода прав, то можно через суд требовать обязать его совершить сделку.

— Не успели вступить в наследство - оформить право собственности на квартиру или земельный участок. В таком случае нотариус уже не поможет, нужно идти в суд.

— Расторгли брак, а бывший супруг (супруга) отказывается добровольно разделить совместно нажитое непосильным трудом - опять же нужно идти в суд. Если же квартира обременена ипотекой, то это дополнительные сложности - долг общий, квартира в залоге у банке.

— Построили дом с небольшими отступлениями от технического плана и действующих нормативов, в связи с чем, не смогли ввести его в эксплуатацию, необходимо установить право собственности в судебном порядке и т.д.

Мной приведено лишь несколько примеров проблемных вопросов и ситуаций, которые могут возникнут при оформлении прав на недвижимое имущество, естественно, их намного больше.

Тот факт, что люди, не имеющие юридического образования, оформляя права на недвижимость не осведомлены о всех рисках, которые необходимо знать и предпринять действия по их устранению или минимизации - норма.

К примеру, я не знаю как вырезать аппендицит или удалить грыжу. Да, я могу изучить информацию по этому вопросу в Интернете на профильных сайтах и форумах, но не думаю, что мне даже стоит производить манипуляции с организмом в этом направлении, лучше найти опытного и квалифицированного врача. Так и в юридических вопросах, в том числе при оформлении прав на недвижимое имущество, лучше довериться адвокату, а не "вырезать аппендицит" самостоятельно.

 

Юридическая помощь по оформлению прав на недвижимость:

 

—Юридическое сопровождение по оформлению в собственность дома (ИЖС): согласование коммуникаций, ввод в эксплуатацию, регистрация права собственности.

 

—Сопровождение любых сделок с недвижимостью: купля-продажа, дарение, аренда, мена. Начиная с этапа заключения предварительного договора, заканчивая государственной регистрацией прав и расчету по сделке.  Мной подготавливаются все необходимые документы - договора, акты, расписки. Доверитель получает ответы на все интересующие его вопросы по сделке.

 

—Судебные споры о признании права собственности: в порядке наследования, в силу приобретательской давности, при разделе недвижимого имущества супругов, изъятия из чужого незаконного владения, о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия. Представление интересов доверителя во всех судебных инстанциях в любых населенных пунктах РФ.