Написать сообщениеОдноклассники
Заказать звонок Полезные ссылки Справочная информация

-Как продать квартиру находящуюся в ипотеке (залоге) у банка?

В соответствии с ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству (в описываемом вопросе банк), обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами.

Хотелось бы обратить внимание на то, что сделка купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка, в ситуации, если рыночная стоимость недвижимости на момент продажи будет ниже размера обязательств продавца перед банком, будет крайне невыгодна для продавца (залогодателя).

Продать квартиру или иную недвижимость, находящуюся в ипотеке (залоге) у банка, возможно. Существует несколько способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке, в частности:

1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных денежных средств либо за счет средств нового покупателя, банк и регистрирующий орган (территориальное управление Росреестра) снимают обременение в виде залога, вследствие чего становиться возможным проведение сделки купли-продажи квартиры с новым покупателем.

Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на такой способ оформления сделки купли-продажи недвижимости, так как передавая продавцу деньги для досрочного погашения кредита рискуют потерять деньги и не приобрести квартиру.

2. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя). Наиболее редко используемый вариант, так как для банка при оформлении ипотечного кредита существенное значение имеет личность заемщика (его платежеспособность).

Данный вариант подразумевают обязательное получение согласия банка. У различных банков условия и требования могут быть разные.

Таким образом, если Вы решили продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, но у Вас нет денежных средств на полное погашение ипотечного кредита, для реализации второго варианта необходимо:

  • Посетить банк, выдавший ипотечный кредит, и выяснить условия предоставления банком согласия на замену стороны в договоре об ипотеке, предварительно детально изучив условия договора, заключенного с банком, чтобы в случае необходимости мотивированно ссылаться на условия договора, отвечающие Вашим интересам.
  • Выяснив все условия предоставления банком согласия на замену стороны в договоре об ипотеке, подготовить и подать в банк соответствующее письменное заявление и затребованные банком документы для предоставления согласия на замену стороны в договоре ипотечного кредита.
  • Получить письменное согласие банка.
  • Провести сделку купли-продажи с заменой стороны в договоре об ипотеке.

Окончательную схему купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке у банка, необходимо согласовывать с представителями банка, выдавшего ипотечный кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме отчуждения объекта недвижимости.

 

Настоящая статья составлена по состоянию на 09.01.2016 г.

юрист Курск